ПИК карьеры Гордеева: девелопер весь в долгах, как в шелках

Компания ПИК Гордеева несет убытки и готовится к банкротству. Компания в данный момент безуспешно ищет инвестора для проекта в Тушино и пытается продать свои активы акционеру Лукойла - Федуну. Новости об оптимизации компании ПИК и ряд сообщений об обманутых дольщиках в сетях, это очень громкий звонок для начала бегства с тонущего корабля.

ГК «ПИК» и Сережа Гордеев построят панельные хрущевки в промзоне Екатеренбурга

ГК «ПИК», которая приступает к освоению территории Завокзального, оформила в собственность два земельных участка общей площадью 30 тыс. м2. АО «Уралпластик», которое стало инициатором реновации промзоны, предположительно получит около 400 млн рублей в результате сделки. Информация содержится в карточке Центра раскрытия корпоративной информации.
Комментируя сделку, владелец «Уралпластика» Алексей Гончаров отметил, что его бизнес-компаньон действует в рамках исполнения контракта, а сам проект оценил как «близкий к началу реализации».
«В центре города не должно быть промышленных предприятий, а Завокзальный — это последний бастион, где они присутствуют. Эта сделка означает, что мы перешли к фазе начала реализации первого этапа», — отметил бизнесмен, добавив, что проект принесет огромные инвестиции в экономику Свердловской области и благоприятно скажется на экологии.
Сейчас Завокзальный представляют собой депрессивную, преимущественно складскую территорию практически в центре Екатеринбурга площадью 200 га. Инициатором ее застройки уже много лет выступал владелец завода «Уралпластик» Алексей Гончаров, который разработал соответствующую концепцию и вынес собственное производство за пределы города. В феврале 2017 года крупнейший федеральный застройщик ГК «ПИК» объявил о своем выходе на рынок Екатеринбурга совместно с «Уралпластиком». До 2025 года на земле бывшего завода будет построено 300 тыс. кв. м. жилья (численность населения молодого района составит 10000 жителей) и внутриквартальные проезды.
Концептуально проект уже получил одобрение администрации Екатеринбурга и областных властей, а также положительную оценку на публичных слушаниях.

Скандальный бизнесмен Сергей Гордеев задумал очередную аферу с реновацией

Скандальный бизнесмен Сергей Гордеев выкупил акции ГК "ПИК" у своих партнеров - Александра Мамута и Микаила Шишханова. Возможно, выход последних из "растущего" бизнеса ПИКа - не прихоть, а четкое понимание перспектив?
Господин Гордеев увеличил свою долю в ГК ПИК до 50,02%. Отметим, что он ранее получил одобрение Федеральной антимонопольной службы на консолидацию 100% акций ПИК. Параллельно с этим в группе проходят обыски. Силовики еще в мае 2017 года ворвались в головной офис ПИК на Баррикадной улице. В официальном сообщении пика все было сухо: "в центральном офисе ГК ПИК были проведены следственные действия, в результате которых центральный офис продаж был закрыт на короткое время. По окончании работы следственных органов работа офиса продаж и компании была полностью восстановлена.
В правоохранительных органах говорили, что обыски в ГК ПИК проходят в рамках расследования уголовного дела о причинении ущерба спортивному обществу "Динамо". Напомним, еще в 2005 году между обществом, правительством Москвы и фирмой ЗАО "Водный стадион спорт инвест" был заключен инвестконтракт. В рамках совместного проекта "Динамо" предоставило земельный участок на 6,2 га и здание на 4000 кв. м, а инвестор построил на этой территории бизнес-центр "Олимпия парк" и дворец спорта "Динамо".
"Динамо", должно было получить в общей сложности 13% всего проекта, но получило денежные средства в размере 902 млн руб., хотя эксперты оценили эту долю на 85 млн рублей больше. "Олимпия парк" - проект компании Horus Capital, владельцем которой был нынешний основной акционер ПИКа Сергей Гордеев. Так что вскоре силовики могут зайти в кабинет и на Сергея Эдуардовича. Напомним, что ПИК "появилась на свет" в 1994 году благодаря усилиям Кирилла Писарева и Юрия Жукова, которые в сложные для бизнеса годы кризиса 2008 года потеряли этот актив. На данный момент ПИК считается самым крупным девелопером в стране.
Так, в прошлом компания построила 0,9 млн кв. м жилой недвижимости, всего с момента основания — 16 млн кв. м. Выручка ПИК в 2016 году составила 60,09 млрд руб., чистая прибыль — 20,47 млрд руб. Эксперты говорят, что пакет Гордеева мог стоить 40-50 млрд рублей. Отметим, что ПИК постоянно сопровождают скандалы. Например, в этом году компания "Союз-Возрождение" подала иск властям Мособласти и группе ПИК и ее президенту Сергею Гордееву.
Администрация Одинцовского района передала ПИКу принадлежащую "Союз-Возрождению" землю. В корпорации считают это рейдерским захватом. Возведение комплекса "Западные ворота столицы" началось еще в 2002 году, после этого права аренды на землю под ЖК перешли к "Союз-Возрождению", принадлежащей Теймуразу Вахания и Ирику Хусаинову. Уже в 2006 оду партнером по строительству стала "ИСК "Энбиэм" Михаила Бабеля. А в 2009 году последним был взят кредит у ВТБ на 5.5. млрд рублнй. Поручителем по нему выступило "Союз-Возрождение".
Проект возводился медленно, и ловкий бизнесмен Сергей Гордеев, владелец группы ПИК как говорят подсуетился. Проект перешел ему, как говоря участники рынка не без помощи откатов. Как Гордеев вообще оказался в этом бизнесе? На заре 90-х годов он создал компанию "Росбилдинг", которая специализировалась на слияниях и поглощениях. Именно тогда Гордеев сформировался как бизнесмен. "Росбилдинг" отличился в 1998 году, когда скупала универмаги и магазины якобы для британской сети Tesco. Но в итоге все объекты, были перепроданы по отдельности, что вызвало у игроков рынка очевидный вопрос о том, что это было – покупка или рейдерский захват. После этого "Росбилдинг" начала скупку предприятия легкой промышленности. Тогда, Гордеев даже вступил в конфликт с правительством Москвы. В 2003 году сотрудники мэрии направили запрос в прокуратуру о правомерности действий "Росбилдинг".
Но Гордеев каким-то образом смог помириться с властями. Злые языки опять говорят, что без денежек в кабинетах у чиновников не обошлось. Поговаривают, что и при губернаторе Андрее Воробьеве ПИК "хорошо работает" благодаря дани. Напомним, что весной прошлого года под давлением губернатора был принят закон, согласно которому губернатор назначает глав городских округов и муниципальных районов. Это позволит плотнее контролировать строительную сферу Подмосковья.
Ведь не забывает губернатор и про своих родственников. Так, в Подмосковье "активно присутствует" компания под названием "Самолет Девелопмент". Контора уже согласовала с подмосковными властями новые разрешения на застройку. "Самолету" "выдали" 660 000 кв. м. в Ленинском и Люберецком районах. Отметим, областной градостроительный совет уже дал добро на застройку еще 2 млн кв. м. и получит их, скорее всего, компания Воробьева.
Качество Гордеева
Отметим, что компания под руководством Гордеева делает упор делается на строительство коммерческого жилья, а строительство детских садов и школ ведется крайне медленно, как пишут эксперты. Например, разгневанные жители Новокуркино писали, что "ПИК построил и заселил в 6 и 7 микрорайонах все жилые дома, приступил к строительству следующего 8 микрорайона, однако, предусмотренные официально утвержденным Проектом объекты инфраструктуры так и не достроены. Строительство школ, садов и поликлиник идет недопустимо медленно и жители безрезультатно жалуются на данную ситуацию не менее 5 лет, а сроки ввода все переносятся".
В итоге, дошкольные учреждения и школы переполнены, зачастую используется инфраструктура соседних районов!
Летом 2016 года было объявлено о покупке группой ПИК одного из крупнейших девелоперов в России — компании "Мортон". Сумма сделки не разглашается. Поговаривают, что главным лоббистом интересов "Мортон" в администрации является вице-губернатора Подмосковья Ильдар Габдрахманов — некоторые даже называют его "серым кардиналом" стройкомплекса! Так что похоже, Гордеев прибавил влияния. Ведь Габдрахманов до сих пор вице-губернатор. Да, господин Гордеев сконцентрировал в своих руках 50,02%, но старые грешки, как говорят участники рынка могут вскрыться. В рамках дела по поводу хищения средств у "Динамо" уже идут обыски. Так что Сергею Эдуардовичу сейчас не позавидуешь, возможно ему скоро придется покинуть РФ.

ГОРДЕЕВ УЗЕЛ

КАК ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ СЕРГЕЙ ГОРДЕЕВ СТАЛ ДЕВЕЛОПЕРОМ НАЦИОНАЛЬНОГО МАСШТАБА
На днях Сергей Гордеев получил контрольный пакет акций ГК "ПИК" и собирается довести свою долю в стройхолдинге, ставшим буквально за год №1 на рынке, до 100%. Что помогло компании за столь короткий промежуток времени стать крупнейшим игроком в сегменте жилой недвижимости - "Бизнес-журнал" узнал у самого бизнесмена и экспертов рынка.
Возглавить рейтинг ведущих девелоперов страны ПИКу позволил возросший масштаб бизнеса компании. В основном за счет ряда громких сделок и приобретений, совершенных только за год основным акционером, президентом и председателем правления ГК Сергеем Гордеевым, который вошел в этот бизнес всего четыре года назад.
Группа компаний (ГК) "ПИК" (Москва) была основана в 1994 году. С начала своей деятельности стройхолдинг построил в стране около 16 млн квадратных метров жилья, в том числе свыше 550 000 "квадратов" в прошлом году. Однако по показателям ежегодного ввода ПИК, как правило, не поднимался выше третьего места в общероссийских рейтингах застройщиков. К примеру, по итогам прошлого года, компания пропустила вперед двух петербургских девелоперов - ЛСР и Setl Group. Зато в 2017-м компания уже стала абсолютным лидером по объемам текущего строительства. Прогнозируемые объемы ввода и продаж на текущий год - 1,8 млн кв. м жилья. Столько в новейшей истории России еще никто не строил.
В ОДНИ РУКИ
Последнюю сенсационную "стратегическую инвестицию" предприниматель совершил всего полмесяца назад. Так, в середине июля через свои структуры он консолидировал 50,02% акций ПИКа, выкупив доли у Александра Мамута и Микаила Шишханова (свыше 20% у двоих). После закрытия сделки и завершения всех обязательных процедур Сергей Гордеев станет контролирующим акционером ГК, в которую на данный момент входит 34 "дочерних суббренда", представленные в восьми регионах страны. До этого бизнесмен - через аффилированные с ним компании - владел лишь 29,9% ПИКа. Оставшиеся сейчас 49,98% - акции, находящиеся в свободном обращении (free яoat), и пакет квазиказначейских бумаг. В пресс-службе ГК "ПИК" "Бизнес-журналу" объяснили, что изменения, упростившие структуру собственников, весьма позитивно воспринял совет директоров и менеджмент компании.
В свою очередь, сам бизнесмен прокомментировал сделку так: "Консолидация контрольного пакета акций ПИКа - это одно из необходимых условий для эффективной реализации долгосрочной стратегии роста и развития компании. Это также важный этап в осуществлении стратегии компании по работе на рынках капитала, направленной на повышение капитализации и ликвидности... Я полностью уверен в потенциале роста нашего бизнеса и перспективе превращения ГК в технологичного лидера отрасли. Что не менее важно, я полностью уверен в будущем ПИКа как публичной компании и в том, что широкий круг инвесторов в России и за рубежом может быть частью этой истории успеха".
По данным ГК, цена продажи одной обыкновенной акции была установлена на уровне 280 рублей. Организатором сделки выступает ВТБ Капитал. Закрытие сделки ожидается уже в третьем квартале 2017 года. После этого в соответствии с законодательством Сергей Гордеев сделает обязательное предложение миноритариям о выкупе их акций (по более высокой цене, чем основная сделка). Для этого он ранее получил одобрение Федеральной антимонопольной службы (ФАС) на приобретение 100% ПИКа.
БЕЗ ПЯТИ МИНУТ РЕНОВАТОР
Прежде чем взять контроль над ПИКом, Сергей Гордеев активно наращивал "портфель" не только самой ГК, но и свой собственный. Его самое свежее крупное "личное" приобретение - покупка этой зимой через подконтрольное ему ООО "Ривьера" 100% акций столичного застройщика ОАО "Центр-Инвест". Бизнесмен сразу поспешил уверить, что интегрировать "Центр-Инвест" в ГК "ПИК" он не намерен. Похожим образом менее года назад он комментировал слияние с компанией "Мортон", которая в дальнейшем стала частью ПИКа.
Согласно итоговому протоколу на сайте Единой электронной торговой площадки, на "Центр-Инвест" претендовало также ОАО "Авгур эстейт", входящее в группу компаний "А101" и принадлежащее теперь уже одному из бывших "партнеров" по ПИКу из группы "Сафмар" (семьи Гуцериевых и Микаила Шишханова). Но предложение "Ривьеры" оказалось лучше: компания Гордеева была готова заплатить за актив 7,39 млрд рублей, то есть на 6,2 млн больше, чем предлагала "Авгур эстейт". К тому же "Ривьера" вызвалась оплатить покупку сразу, а "Авгур эстейт" рассчитывала на рассрочку.
По словам Сергея Гордеева, "Центр-Инвест" ему приглянулся действующими инвестпроектами с прогнозируемыми сроками реализации и доходностью. По данным "СПАРК-Интерфакса", выручка компании в 2015 году составила 5,8 млрд рублей, чистая прибыль - 3,9 млрд. Впрочем, эксперты, опрошенные "БЖ", считают, что бизнесмен слегка лукавит. Дело в том, что полное название "Центр-Инвеста", который до сделки принадлежал АО "Мосинжпроект", - ОАО "Московский городской центр продажи недвижимости". Акционерное общество было создано в 2010 году путем реорганизации государственного унитарного предприятия (ГУП) "Центр-Инвест" (в форме ГУПа предприятие было учреждено Департаментом городского имущества еще раньше - в 1998 году). Важно то, что "Центр-Инвест" выступал в роли инвестора и заказчика на объектах, связанных с комплексной реконструкцией и застройкой микрорайонов в Западном, Юго-Западном и Восточном округах столицы, переселением жителей в новые дома. Организация занималась сносом ветхого жилого фонда и строительством на его месте современных домов. Именно с этим и может быть связан интерес Гордеева к городскому застройщику Эксперты уверены, что бизнесмен таким образом рассчитывает принять участие в масштабной программе реновации. Несмотря на то, что окончательных деталей программы пока нет, и столичные власти уверяют, что привлекать к ней коммерческих застройщиков они, по крайней мере, на первом этапе, не планируют, ПИК еще весной неожиданно приостановил поиск новых участков под жилую застройку в Москве. Гордеев мобилизует резервы, предполагают аналитики рынка, считающие вполне логичным, если ПИК станет одним из основных "реноваторов". "Компания обладает наибольшими производственными мощностями в столичном регионе, - напоминает управляющий партнер Colliers International Николай Казанский. - Только после нашумевшей покупки группой старейшего в стране застройщика - ГК "Мортон" - осенью прошлого года они увеличились до 1,5 млн кв. метров".
ХОРОШАЯ ПАРТИЯ
Приобретение в сентябре 2016 года Сергеем Гордеевым у Александра Ручьева ГК "Мортон" - ведущего застройщика Московского региона с 20-летней историей - действительно стало крупнейшей за последнее десятилетие сделкой в отрасли. Вместе с компанией Гордеев получил практически все активы "Мортона", в том числе реализуемые и перспективные жилые проекты на 5,3 млн "квадратов", уже построенные коммерческие объекты площадью почти 200 тыс. кв. м, земельный банк, насчитывающий более 1 000 гектаров, и домостроительный комбинат "Град". Сколько получили за компанию Ручьев и пять других акционеров "Мортона" (их имена, как и распределение акционерного капитала, ГК никогда не раскрывала) до сих пор остается неизвестным. Но верхняя планка экспертной оценки всего бизнеса "Мортона", вводившего последние три года каждый раз по миллиону "квадратов" жилья, астрономическая - 165 млрд рублей. Насколько достоверна эта цифра, утверждать не берется никто. Кроме того, она мало что говорит без данных о долговой нагрузке компании перед банками, которая с начала 2015 года выросла в 1,5 раза и составляла к сентябрю 2016-го почти 24 млрд рублей. В конечном итоге долгосрочные кредитные обязательства "Мортона" могут оказаться настолько большими, что, по мнению
Николая Казанского, чистая стоимость активов компании может вообще равняться нулю.
Сам Гордеев утверждает, что оплатил покупку полностью из личных средств (не называя, конечно же, конкретных цифр), без привлечения кредитов. "В последние годы я выходил из проектов и имею достаточно средств для подобных вложений", - поясняет бизнесмен, уточняя, что "Мортон" для него - "стратегическая инвестиция". Так, только в конце 2015 года бизнесмен выручил около $200 млн, продав коммерческую недвижимость группе "БИН". "Я мало трачу, - добавляет Гордеев. - Еще со времени продажи компании Horus Capital у меня оставались значительные средства. Я делал успешные инвестиции на фондовом рынке. Мне не пришлось ничего закладывать, просто взял деньги из кармана и заплатил".
Первоначально вхождение "Мортона" в ПИК даже не планировалось.
Тогда Гордеев говорил, что первый продолжит развиваться как самостоятельный бренд с собственной стратегией.
Однако в ноябре "после детального изучения бизнеса "Мортона" и оценки синергетического эффекта от объединения двух компаний" Сергей Гордеев принимает решение о продаже свежеприобретенного актива своей же группе "ПИК". Соответствующая сделка была закрыта в конце декабря 2016 года. Требования регуляторов о раскрытии существенных фактов публичными компаниями хоть немного пролили свет на стоимость всей мегасделки. В частности, в представленной ГК "ПИК" отчетности по МСФО за 2016 год раскрываются официальные детали приобретения холдингом ГК "Мортон". В общей сложности эта покупка обошлась ПИКу в 18,8 млрд рублей (опять же без учета как минимум 24 млрд рублей долга, который еще придется погасить новому собственнику "Мортона"). Согласно документу, ПИК купил 100% акций ГК "Мортон" у гордеевского фонда Horus Real Estate Fund IBV почти за 11,6 млрд рублей. Еще около 7,2 млрд он заплатил своему акционеру за земельные участки и "дочерние" компании "Мортона" по обслуживанию недвижимости.
При этом, по словам бизнесмена, на втором этапе сделки он вообще ничего не заработал, продал буквально на рубль дороже, чем купил. Для чего была нужна такая двухступенчатая структура сделки? "Надо было решать быстро, акционеры "Мортона" так хотели, - объясняет Гордеев. - А в компании "ПИК" довольно долго все обсуждают и взвешивают. Поэтому я решил выкупить "Мортон" на себя, а потом уже - посмотреть".
"Сегодня мы создаем одну из крупнейших девелоперских компаний России, которая будет способствовать усилению позиций всего сектора, - заявил тогда Сергей. - Эта сделка открывает огромные перспективы для роста бизнеса и повышения продуктивности создаваемой нами компании. Благодаря более высокой операционной эффективности, которой намерены достичь в результате синергии двух бизнесов, мы также рассчитываем в обозримой перспективе стать лидером сектора по операционным результатам и рыночной капитализации".
Положительно оценивают сделку и эксперты рынка. Так, по словам вице-президента NAI Becar Виктора Козина, несмотря на наличие у "Мортона" больших долгов перед банками, проблем с дольщиками и конфликтов с инициативными сообществами по вопросам экологии и сохранения памятников архитектуры, сделку для ПИКа можно считать выгодной. "Прежде всего из-за налоговых послаблений, которые получит ПИК, - поясняет Козин. - Налоговые риски для ПИКа минимизируются за счет приобретения компании с долгами". Более того, сам Гордеев имеет хороший опыт переговоров с кредиторами, и наверняка долги "Мортона" рано или поздно будут реструктурированы. Формально интеграция двух компаний под единым брендом ПИК уже закончилась этой весной. И, как отмечает генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса Николай Алексеенко, в результате слияния двух крупнейших стройхолдингов в России появился девелопер национального масштаба.
Выручка новой большой компании уже в этом году может выйти на уровень 190 млрд рублей, объем продаж составит 1,8 млн кв. м в год, а объединенный земельный банк достигнет 1 500 га.
ОСОБО КРУПНЫЙ РАЗМЕР
"После окончательного объединения активов, производственных мощностей и функциональных подразделений двух компаний доля ГК "ПИК" на рынке индустриального домостроения может составить примерно 20%", - добавляет управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая. При этом, по ее прогнозу, если не ограничивать производственные мощности образовавшегося строительного гиганта, то в 2018 году компания сможет ввести в строй уже 2,5 млн кв. м жилья. "После фактического объединения ПИКа и "Мортона" повысится риск монополизации и захвата рынка, особенно в тех локациях, где сосредоточены масштабные проекты", - немного опасается руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Юлия Сапор. Мария Литинецкая же, наоборот, уверена, что произошедшие перемены сделают рынок "более устойчивым и предсказуемым".
Изменение масштабов бизнеса Гордеева не вызывают особых опасений и у властей. В беседе с обозревателем "БЖ" глава Минстроя России Михаил Мень назвал сделку "естественным трендом в рамках укрупнения рынка". По его словам, во всем мире такие процессы периодически происходят. Для министерства куда важней, чтобы все обязательства, которые были у "Мортона" перед покупателями квартир, в том числе в рамках договоров долевого участия, были выполнены новыми собственниками. И "новый-старый" акционер Сергей Гордеев, в свою очередь, цц уверяет в этом надзорное ведомство.

ГИГА НЕВС http://gigasite.info